Frazionamento Immobile Milano: Costi e Permessi
Il frazionamento di un immobile è un’opportunità unica per ottimizzare l’uso degli spazi, incrementare il valore della proprietà e rispondere a specifiche esigenze abitative o economiche. Milano, con il suo mercato immobiliare dinamico, offre un terreno fertile per questo tipo di interventi. In questa guida completa, esploreremo ogni aspetto del frazionamento immobiliare e dell’accorpamento: dai permessi richiesti ai costi, passando per vantaggi fiscali e considerazioni pratiche. Il nostro studio tecnico di geometra a Milano è qui per offrirti tutto il supporto di cui hai bisogno.
Cosa significa frazionare o accorpare un immobile?
Il frazionamento consiste nella suddivisione di un immobile esistente in due o più unità abitative autonome. Questo intervento è spesso richiesto per:
- Incrementare il valore immobiliare: Le unità più piccole sono generalmente più richieste e vendibili.
- Ottenere un reddito aggiuntivo: Affittare una delle unità può rappresentare un’entrata economica costante.
- Gestire meglio gli spazi: Separare una porzione della casa per i figli o altre necessità familiari.
Al contrario, l’accorpamento consente di unire due o più unità immobiliari per creare un ambiente più grande e confortevole, ideale per famiglie in crescita o esigenze professionali.
Quali permessi sono necessari per frazionare un immobile?
Il frazionamento e l’accorpamento rientrano nella categoria di manutenzione straordinaria, regolamentata dall’art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia, con ulteriori specifiche introdotte dal DL Semplificazioni. A seconda della tipologia di intervento, i permessi di frazionamento immobili richiesti sono:
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): necessaria per interventi che non coinvolgono parti strutturali, come la modifica di pareti interne non portanti.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): obbligatoria per lavori che interessano elementi strutturali, come muri portanti o solai, o che comportano un cambio di destinazione d’uso.
Nota bene: È fondamentale rivolgersi a un professionista abilitato per la redazione e presentazione di queste pratiche, oltre che per la direzione lavori e l’aggiornamento catastale.
Quando è possibile realizzare un frazionamento?
Non sempre il frazionamento di un immobile è fattibile. Le condizioni principali da verificare includono:
- Regolamenti condominiali: Se l’immobile si trova in un condominio, il regolamento potrebbe vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità dai condomini.
- Prescrizioni igienico-sanitarie: Ogni nuova unità deve rispettare requisiti minimi in termini di superfici, altezze e rapporti aero-illuminanti, che variano da comune a comune.
- Caratteristiche strutturali: Bisogna valutare la conformazione dell’immobile, come la presenza di canne fumarie o scarichi idrici adeguati, per garantire la fattibilità dell’intervento.
Occorre pagare oneri di urbanizzazione per il frazionamento?
Sì, il frazionamento comporta un aumento del carico urbanistico (più servizi richiesti per le nuove unità), e quindi è necessario pagare gli oneri di urbanizzazione.
Frazionamento immobile in condominio: come gestire i millesimi?
Il frazionamento in condominio richiede una redistribuzione delle quote millesimali, proporzionata alle superfici delle nuove unità. Solitamente, si adottano soluzioni pratiche per evitare il ricalcolo completo dei millesimi dell’intero condominio, ma è sempre consigliabile consultare l’amministratore per evitare contestazioni.
Quali sono i vantaggi fiscali del frazionamento?
Il frazionamento rientra tra gli interventi che possono beneficiare di detrazioni fiscali, come:
- Bonus ristrutturazioni (50%): Detraibile per interventi di manutenzione straordinaria.
- Ecobonus (50%) Valido per miglioramenti energetici, ma solo in presenza di impianti termici centralizzati.
Importante: Per il calcolo dei massimali detraibili, si considera il numero di unità abitative preesistenti. Nel caso di accorpamento, invece, il massimale si somma.
Tempi e fasi per frazionare un immobile
Un progetto di frazionamento richiede diverse fasi, ciascuna delle quali deve essere seguita con attenzione:
- Analisi preliminare: Rilievo dettagliato e verifica dello stato urbanistico dell’immobile.
- Progettazione: Redazione del progetto tecnico e presentazione della CILA o SCIA.
- Esecuzione lavori: Direzione lavori e supervisione da parte del tecnico incaricato.
- Aggiornamento catastale: Deposito delle nuove planimetrie e aggiornamento della rendita catastale.
Tempistica media: 2-6 mesi, a seconda della complessità dell’intervento.
Quanto costa frazionare un immobile?
I costi variano in base alla tipologia e all’estensione dei lavori. Ecco un prospetto indicativo:
| Voci di spesa | Costo stimato |
|---|---|
| Interventi edili | 5.000 € – 30.000 € |
| Onorari professionali | 2.000 € – 6.000 € |
| Oneri di urbanizzazione | circa 500 € ogni 10 mq |
| Allaccio nuove utenze | 200 € – 350 € per servizio |
Affidarsi a un professionista esperto, come il nostro studio tecnico, garantisce la corretta pianificazione e gestione dei costi.
Il frazionamento immobiliare è una scelta strategica per ottimizzare gli spazi e incrementare il valore del proprio patrimonio. Tuttavia, richiede una pianificazione accurata e il rispetto di normative complesse. Il nostro studio tecnico di geometra a Milano è pronto ad affiancarti in ogni fase del progetto, garantendo competenza e professionalità.
➡️ Contattaci oggi stesso tramite il nostro modulo online per una consulenza gratuita! Approfondisci anche i nostri servizi di ristrutturazione e progettazione.